Quỹ đầu tư BĐS được phân theo cấu trúc vận hành

 REIT truyền thống (Traditional REIT)

REIT truyền thống thường trực tiếp nắm giữ tài sản của mình, trong khi UPREIT và DOWNREIT (sẽ được đề cập dưới đây) nắm giữ tài sản của REIT thông qua các đối tác

UPREIT

UPREIT được thành lập từ năm 1992, UPREIT là chữ viết tắt của Umberella Partnership REIT. Trong một UPREIT kiểu mẫu, một nhóm các đối tác có chọn lọc sẽ kết hợp cùng nhau trong một tổ chức sẵn sàng đăng ký như là một REIT – tạm gọi là đối tác của REIT để thành lập một tổ chức hợp tác vận hành mới (Operating Partnership – OP). Nói cách khác, UPREIT là một REIT được hình thành thông qua liên kết tài sản từ nhóm đối tác hiện hữu có chọn lọc.

Nói chung, khi tham gia vào UPREIT, các đối tác của REIT tiến đến việc IPO (chào bán lần đầu cho công chúng) và lợi tức thu được phải được đóng góp vào UPREIT

(thường được dùng để cải tiến hoặc nâng cấp tài sản hiện hữu hoặc tái cấu trúc khoản vay

của các đối tác hiện hữu). Các đối tác ban đầu đưa tài sản vào hợp tác để đổi lấy các chứng chỉ lợi tức (gọi là Operating Partnership Units – OP Units ) trong giai đoạn chuyển tiếp. Sau một khoảng thời gian, thường là 1 năm, những chứng chỉ OP này có thể được bán hoặc trao đổi lấy cổ phần của REIT. Các chứng chỉ OP thường được định giá ở mức tương đương cổ phần của REIT và OP cũng có thể được trao đổi trên thị trường chứng khoán, ngoại trừ khi UPREIT là một REIT thành viên.

Đối với UPREIT, tất cả đối tác đều có trách nhiệm giới hạn tương ứng với vốn đóng góp. REIT đối tác luôn là đối tác chính với phần vốn góp chi phối. Tổ chức hợp tác hiện hữu có thể được hưởng lợi từ việc trao đổi tài sản lấy các chứng chỉ OP vì : nếu bán tài sản cho UPREIT thì có thể hoãn được các khoản thuế cho đến khi các chứng chỉ OP này được đổi thành tiền mặt hoặc cổ phiếu. Dạng REIT này cũng là một giải pháp mà một số

công ty muốn tham gia để được áp dụng quy chế dành cho REIT, sử dụng để thực hiện

việc mua bán, sáp nhập các tài sản hiện hữu để chuyển tài s ản nhằm đa dạng hóa danh

mục đầu tư mà không phát hành cổ phiếu hoặc vay, hoặc thực hiện khoản thanh toán với quy mô lớn một lúc.

Về cơ bản, việc thành lập và hoạt động của DOWNREIT tương tự với UPREIT. DOWNREIT là một công cụ được REIT sử dụng để mở rộng quy mô mà không làm ảnh hưởng đến tài sản hiện hữu.

Nhờ những ưu thế về cấu trúc của UPREIT, một số “phi UPREIT” đã được hành lập, tạm gọi là các DOWNREIT. Điều này giúp REIT có thể sử dụng các thành viên đối tác của DOWREIT để mua các tài s ản. Hiệu quả hoạt động của dạng này cũng tương tự UPREIT; tuy nhiên về cấu trúc, DOWNREIT là đơn vị trực thuộc của REIT.