Phân loại Quỹ đầu tư bất động sản theo tổ chức

• REIT được tổ chức dạng công ty (REIT pháp nhân) REIT loại này được thành lập theo luật doanh nghiệp như một công ty với Ban giám đốc hoặc Người được ủy quyền (Trustees) do cổ đông bầu ra. Cổ phiếu của REIT có thể mua bán trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Theo mục đích quản lý, REIT dạng này có thể chia thành hai phân nhómsau:

– Phân nhóm 1: REIT tự quản (REIT self-managed) Dạng này được áp dụng ở Mỹ, các nước Tây Âu và Nhật. REIT loại này thường tự quản lý tài s ản của REIT để thu lợi. Quy định pháp luật có liên quan ở những quốc gia này rất chặt chẽ đối với tiêu chuẩn của Ban Giám đốc và nhân viên điều hành của các REIT này. Đó là những người phải có chuyên môn phù hợp, kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực tài chính và bất động sản; không được phép có những quan hệ cá nhân hoặc quan hệ đầu tư có thể mang lại những quyết định kinh doanh không vô tư.

– Phân nhóm –

– Phân nhóm 2: REIT được quản lý bởi công ty quản lý bất động sản (REIT managed by a hired Properties Management Company) Dạng này khá phổ biến ở nhiều quốc gia. REIT giao phó hoặc ủy thác một công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp (sau đây gọi là công ty quản lý) để tiến hành các hoạt động đầu tư. Ban giám đốc/ Những người nhận ủy thác hạn chế phạm vi hoạt động theo theo hợp đồng với công ty quản lý và ngân hàng giám hộ và cả trong việc quyết định chiến lược đầu tư, kế hoạch kinh doanh, chính sách cổ tức Trong trường hợp này, lợi tức thu được từ việc bán cổ phần của REIT phải được chia thành 2 phần. Một phần dành cho khoản đầu tư đưa vào ngân hàng giám hộ đã được chọn; phần rất nhỏ còn lại được sử dụng để thanh toán các chi phí quản lý. Giống như ngân hàng, các công ty quản lý bất động sản được thành lập theo một trình tự thủ tục chặt chẽ đảm bảo các tiêu chuẩn và điều kiện đặc biệt. Hoạt động của các công ty quản lý này được kiểm soát và giám sát bởi cả những người được ủy thác hoặc đại diện cổ đông và cơ quan giám hộ có thẩm quyền (thường là một ngân hàng được chọn và chỉ định bởi chính phủ) với hỗ trợ từ các cơ quan tổ chức có liên quan như công ty kiểm toán, tổ chức định giá tài sản. Thêm vào đó, trong một số trường hợp, REIT được tổ chức theo dạng công ty cũng có thể chính là các công ty quản lý tài sản. REIT dạng này là một hình thức hợp tác hoặc liên kết của những nhà đầu tư muốn ủy thác khoản tiền đóng góp đầu tư của mình vào việc kinh doanh bất động sản Toàn bộ các giao dịch kinh doanh của REIT được công ty quản lý quỹ thay mặt cho REIT này tiến hành. Quan hệ giữa nhà đầu tư và công ty quản lý dựa trên sự kiểm soát của hợp đồng ủy thác quản lý quỹ. Dạng REIT này khá giống với quỹ hỗ tương chi phối hoạt động kinh doanh chứng khoán ở Mỹ và một số quốc gia khác trên thế giới. Vào thời điểm hiện nay, các quỹ đầu tư chứng khoán hoạt động theo Luật chứng khoán Việt Nam tương tự với dạng REIT này. Dạng REIT này phải được tham gia bởi các thành phần và nhà tài trợ sau đây: Cơ quan có thẩm quyền của chính phủ: chịu trách nhiệm cấp phép và kiểm tra. Các nhà đầu tư thể nhân hoặc pháp nhân đầu tư vốn của mình vào REIT Công ty quản lý: công ty cổ phần hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn đủ điều kiện tiến hành các dịch vụ quản lý quỹ. Toàn bộ các giao dịch kinh doanh của REIT s ẽ được các công ty này thay mặt REIT tiến hành như chuẩn bị danh mục đầu tư, triển khai các kế hoạch đầu tư Một công ty quản lý có thể thiết lập và quản lý nhiều quỹ khác nhau tại cùng một thời điểm. Nhà tài trợ, hỗ trợ: thông thường, các công ty quản lý cũng đồng thời là các nhà tài trợ hoặc hỗ trợ thành lập các REIT.

Quỹ: khoản tiền đóng góp bởi các nhà đầu tư và ủy thác cho công ty quản lý để thực hiện việc đầu tư kiếm lời. Khoản tiền tổng cộng này là thu nhập phát sinh từ việc bán cổ phần của REIT cho các nhà đầu tư. Người nhận ủy thác và giám hộ: có thể là một người, hoặc một nhóm người đáp ứng được yêu cầu, hay một tổ chức đáp ứng được điều kiện (ngân hàng hoặc công ty ủy thác). Đây là các đại d iện chịu trách nhiệm trông nom, giám sát và bảo vệ tài sản, lợi ích của các nhà đầu tư. Kiểm toán, định giá hay thẩm định viên Tổ chức đặc biệt (Special Purpose Vehicles – SPV): giống một công ty con khá phổ biến ở Việt Nam. SPV này được REIT đầu tư thành lậphoặc REIT cùng với các nhà đầu tư khác đầu tư riêng rẽ vào tài sản đặc biệt. Tình trạng tài sản của các SPV này không thể hiện trong bản cân đối tài s ản của REIT, vì vậy SPV thường được gọi là “công ty ngoại bảng cân đối tài sản” (off-balance-sheet companies).