Giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam – P1

Hòan thiện môi trường pháp lí

• Mở rộng đối tượng tham gia giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo pháp luật hiện hành chỉ có họ gia đình và cá nhân được nhà nứơc giao đất và tổ chức kinh tế trong nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngườikhác mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, pháp luật còn qui định tổ chức kinh tế trong nước có quyền chuyển nhượng tài sản tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê và người nhận tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất. với qui định của pháp luật như vậy, hiện nay, còn một số đối tượng không đựơc quyền tham gia vào các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất như sau

• Mở rộng đối tượng tham gia giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản và quyền sử dụng đất.

Hiện nay, theo qui định của pháp luật về đất đai, hầu như tòan bộ bất động sản tại các cơ quan hành chính sự nghiệp, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị đề là tài sản của nhà nước. Đồng thời, các cơ quan nhà nước này chỉ đựơc giao sử dụng tài sản nhà nước, không được phép thuê mướn, không được phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, nếu chưa được phép của cơ qua nhà nước có thẩm quyền vì vậy, đối tượng còn lại được cho thuê bất động sản là tổ chức kinh tế và hộ gia đình cá nhân. Tuy nhiên, phần đất đai nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình thuê theo phương thức trả tiền hàng năm, người sử dụng đất không được quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, nhưng lại được quyền cho thuê nhà, công trình xây dựng trên đất thuê. Nhu cầu thuê và cho thuê lại, nhu cầu thế chấp bất động sản trong thực tế cuộc sống là rất lớn.

Vì vậy nảy sinh việc các tổ chức kinh tế cho thuê mặt bằng nhà xưởng, các đơn vị hành chính sự nghiệp cho thuê bất động sản để tăng thu nhập cải thiện đời sống cán bộ nhân viên. nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Các tổ chức kinh tế tự thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng, giá trị bất động sản thế chấp do hai bên cùng tự xác định dẫn đến việc lợi dụng, xâm phạm, xâm chiếm tài sản công.

Chính vì vậy, pháp luật về bất động sản cần được bổ sung, sửa đổi theo hướng mở rộng phạm vi đối tượng tham gia thế chấp, cho thuê lại đất. Trong thời gian tới, cần cho phép các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất không phân biệt đã trả tiền thuê đất hay không trả tiền thuê đất, đều được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, được phép cho thuê lại đất. Đồng thời, cho phép đơn vị hoạt động sự nghiệp kinh tế, nếu có dôi dư bất động sản cũng đều được quyền thế chấp, cho thuê bất động sản để thu lại vốn, nhà nước xử lí phân phối hợp lí phần thu nhập thu đựơc từ cho thuê bất động sản của các đơn vị hành chính sự nghiệp để bảo đảm lợi ích của các đơn vị nhà nước.

Qui định của pháp luật hiện hành, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ đựơc phép thế chấp bất động sản vay vốn tại tổ chức tín dụng trong nứơc, do đó hạn chế việc huy động vốn nứơc ngòai. Vì vậy, luật pháp cần được điều chỉnh theo hướng cho phép tổ chức hộ gia đình, cá nhân trong nứơc có quyền thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng nứơc ngoài để phát triển họat động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiêncần qui định thời hạn sử dụng đất trong trường hợp người thế chấp không có khả năng thanh tóan nợ và quyền sử dụng đất thuộc về tổ chức tín dụng nước ngoài và qui định rõ quyền lực thu hồi đất đối với trường hợp này. Đồng thời, qui định rõ tổ chức cá nhân nứơc ngòai đựơc mua bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất phải là chủ đầu tư có dự án đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam.