Các nhân tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS

Nhân tố con người – là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào việc định giá cụ thể. Định giá Bất động sản là hoạt động phức tạp, khó khăn hơn các loại tài sản khác vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn, thị trường bất động sản ở Việt Nam là thị trường không hoàn hảo, thông tin không rõ ràng, có nhiều biến động. Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ quan vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của tài sản…

Trang thiết bị kĩ thuật hỗ trợ công tác định giá bất động sản: Hiện nay mọi lĩnh vực hoạt động kinh tế đều phải cần sự hỗ trợ của thiết bị kỹ thuật. Trong định giá bất động sản còn rất cần đến sự hỗ trợ này vì muốn định giá được phải cần thông tin thị trường.

Nhân tố khách quan:

Hành lang pháp lí cho hoạt động định giá Bất động sản:

Các chính sách, quy định của pháp luật về định giá. Đây là yếu tố tác động rất lớn đên hoạt động định giá bất động sản vì mỗi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Hiện nay có một số quy định về định giá như:

• Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của chính phủ về thẩm định giá. Nghị định quy định cụ thể về:

• Các phương pháp định giá.

• Lựa chọn phương pháp định giá.

• Giá dịch vụ thẩm định giá.

• Doanh nghiệp thẩm định giá.

• Thẩm định viên về giá.

• Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp định giá.

• Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong Quyết định của Bộ tài chính số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 & Quyết định của Bộ tài chính số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005. Có 6 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là:

• TĐG 01 Giá trị thị trường làm cở sở cho thẩm định giá tài sản.

• TĐG 02 Giá trị phi thị trường làm cở sở cho thẩm định giá tài sản.

• TĐG 03 Những quy tắc nghề nghiệp thẩm định giá tài sản.

• TĐG 04 Báo cáo kết quả, hồ sở và những chứng thư thẩm định giá tài sản.

• TĐG 05 Quy trình thẩm định giá tài sản.

• TĐG 06 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản.

• Luật đất đai.

• Luật kinh doanh bất động sản.

• Luật nhà ở.

• Luật dân sự.

Các nhân tố trên vừa có tác động tiêu cực, vừa có tác động tích cực đến hoạt động định giá. Các quy định làm căn cứ cho hoạt động định giá diễn ra bình thường và hợp pháp, đồng thời giúp cho hoạt động này phát triển đúng hướng có thể đem lại lợi ích cho cộng đồng; nhưng cũng có thể hạn chế sự phát triển.

Vậy việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá là một nhu cầu tất yếu và rất cấp bách với Việt Nam. Các tiêu chuẩn về định giá không chỉ hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc. Nó tạo khuôn khổ pháp lí cho hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lí hoạt động của ngành nghề này và hoạt động của các nhà định giá.